بانک مرکزی متوسط قیمت خرید و فروش یک مترمربع زیربنای واحد مسکونی معامله شده از طریق بنگاه‌های معاملات ملکی شهر تهران در مردادماه را ۱/۲۳ میلیون تومان اعلام کرده که نسبت به ماه قبل و ماه مشابه سال قبل به ترتیب معادل ۵/۱۰ و ۴/۷۷ درصد افزایش نشان می‌دهد. همزمان دفتر اقتصاد مسکن وزارت راه‌وشهرسازی این نرخ را حدود ۲۵ میلیون تومان اعلام کرده است. در صورتی که اگر متوسط نرخ یک مترمربع واحد مسکونی در شهر تهران را حوالی ۲۴ میلیون تومان در نظر بگیریم، این نرخ معادل ۱۰۰۰ دلار در بازار آزاد خواهد بود.
رابطه قیمت یک متر واحد مسکونی تهران با دلار
نگاهی به گذشته نوسانات نرخ ارز و مسکن در دو سال گذشته از اهمیت عدد «۱۰۰۰ دلار» برای این بازار حکایت می‌کند. در این مدت بازار مسکن با تاخیر در حوالی همین عدد خود را با بازار ارز هماهنگ کرده است. این هماهنگی ممکن است با فواصل زمانی متفاوت رخ داده باشد اما در نهایت قیمت مسکن را به ایستگاه نهایی خود رسانده است. پیش از آغاز روند سریع رشد قیمت دلار این ارز در حوالی ۳۸۰۰ تا ۴۰۰۰ تومان در بازار آزاد معامله می‌شد و متوسط نرخ یک مترمربع واحد مسکونی در شهر تهران نیز حوالی ۴ میلیون تومان (۱۰۰۰ دلار) بود. پس از آغاز رشد دلار نیز این وابستگی با اندکی فاصله ادامه پیدا کرد.
چسبندگی‌های قیمت در سقف
نکته قابل توجه دیگر در نظم تازه اقتصاد مسکن در شهر تهران چسبندگی بیش از حد مسکن به سقف‌های قیمتی است، به طوری که هرگاه دلار با اصلاح قیمتی مواجه شده بازار مسکن متناظر با این اصلاح عقب نشینی نکرده و در نهایت در رکود موقت فرو رفته است. یکی از دلایل عمده این چسبندگی اصرار صاحبان املاک بر تصورات سنتی آنها در معامله است؛ فروشندگانی که به بهانه گرانفروشی دیگر مالکان و رقبای خود، حاضر به پایین نگه داشتن قیمت ملک نیستند و در نهایت نیز موفق به فروش ملک خود نمی‌شوند.
به همین دلیل بازار مسکن در دوران اصلاح مقطعی قیمت دلار دچار کاهش حجم معاملات و رکود بیشتر می‌شود. همزمان با این تحولات مالکانی که کاهش قیمت دلار را مشاهده می‌کنند به دلیل اینکه این کاهش را موقتی می‌دانند هرگز حاضر به شکست رو به پایین قیمت‌ها نمی‌شوند؛ وضعیتی که به طور عمده به دلیل انتظارات تورمی فروشندگان و چشم‌اندازی است که از اقتصاد ایران برای خود تصویر می‌کنند. مجموعه این عوامل چسبندگی قیمت مسکن را بالا برده است.
این داده‌ها نشان دهنده دو واقعیت تازه در بازار مسکن است. نخست اینکه در مقطع زمانی فعلی که قیمت دلار در سقف تاریخی قرار دارد می‌توان ایستگاه ۲۴ میلیون تومان به ازای هر مترمربع را اولین ایستگاه آرامش مسکن دانست؛ آرامشی که در صورت صعود نرخ دلار در محدوده‌های بالاتر با کمی فاصله زمانی برهم خواهد خورد.
دومین واقعیت حاصل از این داده‌ها نیز ظهور نظم جدیدی از رژیم اقتصادی بازار مسکن است؛ رژیمی که نشان می‌دهد قیمت مسکن با سرعت بیشتری نسبت به قبل خود را به قیمت دلاری خود نزدیک می‌کند.
قیمت مسکن اوورشوت شده است؟
یافته‌های کارشناسان نشان می‌دهد که بیش از ۹۵ درصد متقاضیان قدرت خرید خانه ندارند؛ در حال حاضر متوسط قیمت یک آپارتمان
۶۰ متری در تهران. در صورتی که داده‌های بانک مرکزی را ملاک قرار دهیم به بیش از ۱ میلیارد و ۳۸۰ میلیون تومان رسیده است. این وضعیت به طور عمده تا جایی پیش رفته که قیمت‌ها را اصلطلاحا در حالت اوورشوت (overshoot) قرار داده است؛ حالتی که در آن قیمت‌ها به اندازه‌ای بالا می‌رود که دیگر خریداران توانایی ورود به معامله را نداشته باشند. این وضعیت گره سنگینی به معاملات مسکن زده است و بر اساس آن می‌توان نتیجه گرفت که نظم جدید بازار مسکن تهران در هماهنگ‌سازی خود با ۱۰۰۰ دلار به دلیل اوورشوت شدن قیمت‌ها در نهایت در جایی متوقف خواهد شد.
در این شرایط سیاستگذار ارشد اقتصاد مسکن بدون توجه به عوامل بنیادین تکانه‌های قیمتی در بازار، برای توجیه این واقعیت سعی در حواله دادن نوسانات به سمت بنگاه‌های مشاوره املاک، دلالان، بانک‌ها و سایر عوامل دارد. این در حالی که نوسانات شدید ارزی ناشی از کاهش بهره‌وری اقتصاد ایران سایر بازارها را مجبور به همسان‌سازی کرده است. در این میان وزارت راه‌وشهرسازی تنها با افزایش حجم تسهیلات می‌تواند قدرت خرید متقاضیان را نیز همگام با این تحولات تقویت کند؛ اقدامی که در دو سال گذشته در این وزارتخانه فراموش شده و جای خود را به قراردادهای کاغذی با ارگان‌های دولتی برای ساخت مسکن بی‌کیفیت داده است.
